REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Según lo que se recoge en el Artículo 1 de la Ley Hipotecaria, el Registro de la Propiedad, ente público dependiente del Ministerio de Justicia, tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles con el fin de constatar jurídicamente la titularidad del propietario. Dicho registro permite conocer, además, todos los derechos y cargas que recaen en un determinado inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales…

Según la ubicación del inmueble en cuestión, los datos se encontrarán en uno u otro registro. Se podrá encontrar el registro al que pertenece un determinado inmueble en la página oficial del colegio de registradores, en el apartado “localiza tu registro”: https://geoportal.registradores.org/

En España NO es obligatorio registrar una propiedad, pero sí es recomendable para que el titular obtenga seguridad jurídica ya que es la única institución que reconoce el derecho de un titular sobre un inmueble

¿Qué sucede si no está inscrito en el registro?

Si no se efectúa el Registro se puede dar el caso de que la persona que insta a vender una propiedad no sea realmente su titular o también, que se soliciten hipotecas o préstamos sobre la misma, en estos casos se pone de manifiesto el Art. 32 de la Ley Hipotecaria que determina que:

"Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero."

Hay determinados casos, sobre todo en viviendas antiguas y en entornos rurales, en los cuales la casa que se desea comprar no está registrada por lo que se actuará según lo que recoge el Art. 34 de la Ley Hipotecaria:

"El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente."

No obstante, lo mejor siempre será conseguir una inscripción previa del título de propiedad, gestión que se realizará tras obtener la información de los pasos a seguir en el correspondiente registro de la propiedad. Será necesario disponer de algún título previo de compra, herencia… con el que justificar la titularidad.

El hecho de inscribir el inmueble por primera vez en el registro de la propiedad se denomina inmatriculación.

En otros casos, el inmueble está inscrito y la titularidad y cargas son correctas, pero no las mediciones del mismo, es decir, los metros pueden aparecer inscritos registralmente diferentes a los reales lo que puede dar problemas a la hora de inscribir, por ejemplo, una futura venta, dado que debe de haber una concordancia o aproximación entre los datos catastrales y los registrales, así como coincidir con la realidad física. En el caso de las fincas, por ejemplo, se tendría que hacer lo que se denomina expediente de dominio por exceso de cabida, lo que se traduce en más trámites y tiempo. Este proceso viene regulado en el Artículo 200 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

¿Cuánto cuesta el Registro?

El coste de registro no es fijo, dependerá del valor que el inmueble tenga en las escrituras el cual se determinará en función de su valor, características o ubicación. En el Real Decreto 1427/1989 se recogen los importes por la inscripción, anotación o cancelación de cada finca o derecho.

¡OJO! No hay que confundir el Registro de la Propiedad con el Catastro, el registro administrativo OBLIGATORIO Y GRATUITO en el que se inscriben los bienes inmuebles rústicos y urbanos.

¿Qué se necesita para registrar un inmueble?

Lo primero que hay que hacer para proceder al registro, es localizar toda la documentación necesaria:

• Copia autorizada firmada por el notario de la escritura pública de venta, herencia o cualquier otra del inmueble.
• Justificante de pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos documentados (AJD) y/o demás deudas e impuestos que procedan.
• Justificante de la presentación de la plusvalía municipal en el ayuntamiento donde radique el inmueble.

Una vez tengamos esto en nuestro poder, tendremos que presentar dicha documentación en la Oficina de Registro de la Propiedad que nos corresponda y, tras pagar las tasas correspondientes, en el plazo máximo de quince días hábiles, se reflejaría la nueva titularidad en el registro.

En el Registro de la Propiedad podemos realizar varias solicitudes y trámites entre las que destaca la solicitud de la NOTA SIMPLE la cual tiene valor informativo y permite conocer datos relevantes sobre un determinado inmueble como pueden ser: la identificación con indicación del Código Registral Único (CRU), la identidad del titular o titulares, las cargas del titular e inmueble…

El documento registral es PÚBLICO, pero para acceder a él, se debe justificar un interés legítimo y tener una información mínima para solicitarlo como el nombre del titular actual o anterior y la dirección del inmueble, además, dicha información tiene un coste de 9.02€ (IVA incluido).

Si tienes cualquier duda respecto a la inscripción en el Registro de la Propiedad, contacta con nuestro equipo.