TODO LO QUE TIENES QUE SABER DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER

¿TE ENCUENTRAS EN ALGUNA DE ESTAS SITUACIONES?

• Estás buscando un piso para alquilar.
• Eres propietario, quieres alquilar tu vivienda y estás esperando al inquilino perfecto.

En cualquier de las anteriores situaciones, tienes que saber que van a existir una serie de requisitos a cumplir tanto por parte del propietario de la vivienda como del inquilino y es que, debido a la alta demanda de alquileres junto a la limitada oferta de estos, poder acceder a una vivienda llevará aparejada unos requisitos cada vez más exigentes.

REQUISITOS PARA EL PROPIETARIO:

En este supuesto, los requisitos van orientados a la propia vivienda ya que, para poder alquilarla, el propietario tendrá que presentar:

REQUISITOS PARA EL INQUILINO:

El tipo de documentación que tenga que presentar el inquilino dependerá del propietario, pero siempre se requerirá acreditar su identidad y solvencia económica para garantizar el pago del alquiler y demás gastos asociados.

• DNI o pasaporte tanto de la persona que vaya a firmar el contrato de arrendamiento como de las restantes personas que vivirán en la vivienda.
• Pago de la fianza. Según se establece en Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

• Contrato laboral. Esta parte es muy importante para comprobar la solvencia económica del futuro inquilino. Se valora mucho tener un contrato indefinido o de larga duración.
• Nóminas. Por norma general, solicitan las 3 últimas nóminas para conocer la situación económica y asegurarse de que es un trabajador en activo con ingresos fijos.
• Aval: este requisito no siempre se solicita, pero es una forma de salvaguardarse en el supuesto de que el contrato laboral o nóminas del interesado no acabe de convencer ya que, de esta forma, se asegura que, en caso de impago, siempre se tendrá otra opción.
  

SEGUROS DE IMPAGO

Cada vez son más los propietarios que deciden contratar seguros de impago, un producto financiero prácticamente nuevo con el fin de garantizar el pago de los alquileres y minimizar así el riesgo porque, de esta forma, aunque el inquilino no pague las cuotas, el propietario durante el tiempo contratado en su póliza, seguirá cobrando el alquiler. De igual modo, este tipo de seguros se ocupará de un posible desahucio si fuera necesario, con todo el papeleo que esto conlleva y de cubrir posibles actos vandálicos que puedan aparecer en el inmueble tras la recuperación de la posesión.

• Contratar una póliza especializada a través de una aseguradora de confianza. 
• Periodo de cobertura, se recomienda que no sea inferior a 12 meses.
• Periodo de alquiler, no es lo mismo un alquiler a medio-largo plazo que un alquiler vacacional o por un periodo corto.
• Análisis detallado del riesgo que supone el inquilino para prevenir situaciones de morosidad.
• Periodo de carencia, en función del tipo de alquiler que se quiera realizar, hay que tener en cuenta que posiblemente habrá un periodo de tiempo donde las coberturas contratadas todavía no serán de aplicación.
• Es importante renovar el seguro todos los años porque, aunque se tenga plena confianza en los inquilinos, pueden existir circunstancias que desemboquen en el impago del alquiler.
  

TIPOS DE CONTRATOS DE ALQUILER

Los contratos de alquiler están regulados, en su mayoría, por la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU) y entre ellos podemos diferenciar:

• Alquiler de vivienda habitual. Según el Art. 2 de la LAU:

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

• Alquiler de inmuebles para uso diferente a la vivienda. Según el artículo 3.2 de la LAU:

En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, es decir, por periodos inferiores al año, o los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

• Alquiler turístico para viviendas destinadas a periodos vacacionales. No están regulados por la LAU.
• Alquiler de habitaciones. Este tipo de contratos están regulados por el Código Civil y consisten en arrendar una o varias habitaciones de una vivienda perteneciente a uno o varios propietarios que pueden o no, vivir en la propia vivienda.
• Alquiler con opción de compra. Este tipo de contrato es muy atractivo para aquellas personas que quieren comprar una vivienda pero que, hasta el momento, no cuentan con la capacidad económica suficiente por lo que, pagan un alquiler y, pasado un tiempo, deciden si comprar o no la vivienda.
  

• Alquiler de viviendas protegidas. Este tipo de viviendas están sometidas a una serie de requisitos por parte de quién las adquiere y por ese motivo, solo podrán ponerse en alquiler una vez pasados 10 años desde la adjudicación de la primera trasmisión de la vivienda al propietario y que deberá ser visado y autorizado por la Consejería de Vivienda con la renta y requisitos que ellos determinen dependiendo del tipo de protección que tenga.
• Alquiler social. Este tipo de alquiler está destinado a personas en riesgo de exclusión social a los cuales el Estado le facilita una vivienda. Los contratos tienen una duración aproximada de 2 años, pero mientras que el inquilino siga cumpliendo los requisitos, se podrá prorrogar dicho alquiler.
  

PUNTOS A TRATAR EN EL CONTRATO DE ALQUILER

• Datos del inquilino y propietario.
• Definir la duración del contrato.
• Especificar la cuantía de renta y plazo máximo de pago de cada mensualidad, así como la forma de pago, además del periodo de devolución de la fianza. 
• Definir las penalizaciones en caso de incumplimiento del contrato.